En 1929 est adoptée une loi cantonale sur la construction de logements économiques (taux préférentiels) et en 1940, la confédération helvétique définit une politique qui se traduit par une implication plus forte dans l’aide à la construction. Après guerre, la croissance démographique et le besoin de logement, est à l’origine en 1957 de la loi Dupont qui met en, place le système HBM, pour les personnes ayant un revenu très modeste, HLM (revenus modestes) et HCM (revenu moyen). Il s’agit de logements pour lesquels l’Etat accorde une aide dégressive aux propriétaires sur 20 ans sous forme d’avantages fiscaux et de subventions afin d’abaisser le montant des loyers sous forme d’un système d’aide à l’exploitation.

La situation genevoise est marquée par de fortes réticences à construire sur la zone agricole, considérée comme une ceinture verte à préserver. En parallèle, les besoins génèrent la construction de 5000 logements par an (1%). Cette tension se traduit par la mise en place de zones de développements, sur lesquels l’Etat (le canton) exerce un contrôle, au travers de plans de quartiers obligatoires : contrôle sur les loyers et les prix du terrain, au niveau du canton qui regroupe 45 communes. Restent des terrains à bâtir sur ces quartiers, l’objectif étant d’atteindre 2/3 de logements sociaux et 1/3 de privés. Quelques immeubles sont construits par des coopératives, avec 3 phases :

– Avant 1957 : portage du logement à vocation social, avec implication de syndicats ;
– Depuis 1957, intervention croissante de l’Etat ;
– Dans les années 1980 : redynamisation des coopératives au travers de l’habitat communautaire).

En 2009, la ville a mis en place le droit de superficie, c’est-à-dire la possibilité de mise à disposition par la ville de terrains à construire par bail emphytéotique. A la même date, les coopératives d’habitation de Genève étaient de plusieurs types :

– Les grandes coopératives historiques qui disposent d’un parc important, ancien, avec des loyers très intéressant,
– Les coopératives créées par des entrepreneurs, au moment de la crise de logement. Dans ce cas, les entrepreneurs disposant de terrain, créent une coopérative, construisent l’immeuble, puis cèdent leurs parts sociales à des tiers.
– Les coopératives « idéalistes » : constituées de groupes de personnes, qui ont des projets de vie commune, et investissent dans un immeuble et peuvent être aidées sous diverses formes. Une partie d’entre elles peuvent être liées au mouvement squat, issu des mouvements de luttes urbaines et permet la prise en considération des besoins des minorités. Une association favorise, conseille et encadre ce type de coopératives. Celles-ci nécessitent en effet des compétences réelles en termes d’habitat : les plus actives, peuvent entrer en concurrence avec les anciennes, en particulier pour l’acquisition de terrains.

Depuis 1998, les coopératives sont fédérées dans le Groupement des coopératives d’Habitation genevoises (GCHG). En 2020, il comptait plus de 70 coopératives membres, disposant de plus de 5000 appartements, occupés par près de 17.000 habitants.

Une coopérative d’habitation est un organisme sans but lucratif, qui a pour objectif de fournir des logements au meilleur prix, en général prioritairement, voire exclusivement à ses membres. Elle est gérée par une Assemblée générale, au sein de laquelle chaque membre dispose d’une voix, et d’un conseil d’administration, composé de plusieurs membres : président, trésorier, secrétaire etc. Les coopérateurs ne bénéficient pas de rémunération des parts et la sous-location est interdite.Il s’agit donc d’une forme intermédiaire entre la location traditionnelle et la propriété : la coopérative est propriétaire de l’immeuble et en assume la responsabilité. Les coopérateurs sont formellement locataires, mais ils participent aux décisions et élisent le Conseil d’administration. Le capital de la coopérative est constitué des parts sociales souscrites par les membres, qui équivaut généralement à 5 à 10 % de la valeur de l’appartement. Ce montant est remboursé lorsque les coopérateurs quittent la coopérative. Enfin, au niveau humain, la coopérative favorise l’échange et la convivialité entre coopérateurs, au travers d’une solidarité et d’un partage des responsabilités.Ces principes permettent aux coopérateurs de participer aux divers organismes décisionnels de la coopérative, de disposer d’un logement dont le loyer sert strictement à couvrir les coûts correspondant au remboursement des emprunts, aux charges et aux réserves pour travaux. Ils facilitent le regard des coopérateurs sur la qualité et le coût du logement, parfois au niveau de la conception, dans la limite de la réalité économique et des contraintes de fonctionnement. Enfin, les coopérateurs bénéficient d’une meilleure protection contre les congés qu’avec un bailleur traditionnel, et vivent dans un habitat fonctionnel répondant à certains critères de qualité, privilégiant les relations avec autrui ainsi que les espaces de rencontres.

Les faiblesses résultent du manque d’expérience des coopérateurs, en particulier au niveau de la construction et de l’habitat, qui peuvent poser des problèmes dans le statut de maître d’ouvrage. La fragilité de la structure du capital lié au manque de fonds propres est aussi soulignée. Alors que le niveau « normal » se situe dans une fourchette de 25 à 30%, les coopératives mobilisent 5 à 10% de fonds propres. Cela génère une forte dépendance aux structures de financement et aux conditions d’emprunt. A Genève, il semble qu’au fil des ans, jamais une coopérative d’habitat n’ait rencontré de difficultés majeures

L​​​​​​​​’immeuble coopératif est situé à proximité de la gare de Genève. L’immeuble de 6 étages, réunissant 14 appartements, est dans le quartier des Grottes, derrière la gare. Le contexte est celui d’un secteur du quartier, dénommé « îlot 13 », dans lequel s’est développé dans les années 1980, une lutte autour d’un projet de rénovation urbaine de grande ampleur. Cet ensemble était fait de logements insalubres, de hangars, d’écuries etc. En 1984, a été constituée l’association « Emphytehome », dont l’objectif était d’utiliser le droit de superficie, qui est en fait la possibilité pour une coopérative de bénéficier d’un bail emphytéotique sur une très longue durée. Dans ce but, elle a contacté divers partenaires, parmi lesquels l’église protestante.En 1989, le Conseil municipal a attribué un terrain à la coopérative. Un groupe de 6 personnes s’est constitué et a dénommé le projet Emphytéhome 13. Il a engagé la conception d’un immeuble de 14 logements. L’avant projet a été réalisé par des architectes (BLSA architectes), en relation avec les membres de l’association. Très vite, des règles de fonctionnement ont dû être définies : les membres de la coopérative ne pouvaient pas exprimer directement et individuellement leurs demandes auprès des architectes, mais devaient passer par le comité de la coopérative. Les 14 appartements ont une superficie variant entre 79 et 130 m², avec de splendides balcons. Les 1° et 2° étages sont faits de duplex, et le toit constitue un espace commun arboré.

Le coût total du projet s’est élevé à 5.372.000 CHF en 1994, ce qui correspond à environ 5,8 millions d’euros, hors accroissement des coûts de construction. Le plan de financement était décomposé comme suit :

– Mobilisation des fonds propres des coopérateurs, à hauteur de 10% du montant des travaux
– Mise en place d’une aide de la confédération au travers d’un prêt à taux fixe à 4, 25% à hauteur de 1.700.000 euros, complété par une caution sur la totalité de l’immeuble ;
– Aide de l’ASHL : Association Suisse pour l’aide au logement ;
– Financement des travaux par la Caisse de Retraite des Employés de l’Etat, qui a assuré pendant le chantier le rôle de maîtrise d’ouvrage des travaux ;
– Transmission du prêt à la Banque alternative au travers d’un prêt sur 99 ans dans le cadre d’un prêt hypothécaire – avec un taux variable –et un remboursement du capital à hauteur de 1% par an.

La mise en place de ce plan de financement a permis une évolution intéressante des loyers. Au départ, en 1995, le loyer prévisionnel s’élevait à 1.940 CHF (2095 euros) pour un appartement de 79 m2, charges et garages compris, ainsi que les provisions pour travaux. En 2009, ce loyer s’élevait à 1.380 CHF (1490 euros), du fait d’une forte implication des habitants dans l’aménagement et la finition des logements.

En cas de décès, le bail n’est pas héritable, la coopérative reprend les parts sociales et les fonds propres. En cas de départ, l’appartement est remis à la coopérative, et les fonds propres remboursés, avec une indexation sur les coûts de construction. Le successeur est choisi par le premier sur une liste, dressée pour cette fonction. La succession dans un cadre familial n’est pas prévue.
Les occupants sont des universitaires, des enseignants, deux musiciens, deux artisans et deux médecins. La coopérative est gérée par une assemblée, au travers du principe un logement/une voix. Un comité représentant les coopérateurs est renouvelé tous les 2 ans, avec un président, 1 trésorier, 1 secrétaire. Un délégué est désigné pour traiter des questions de voisinage. Les travaux sont effectués, sur la base d’un programme défini par les architectes. Les locaux communs comprennent 1 espace commun sur un toit aménagé, et jardiné, attenant à une salle commune, 1 cellier, 1 chambre froide,1 local à musique, 1 local vélo, 1 buanderie. Quelques locaux commerciaux et bureaux sont loués à des tiers ou à des tiers et les loyers sont versés à la coopérative. Un concierge, employé par une entreprise extérieure, assure l’entretien courant des locaux partagés.

En conclusion, la coopérative, apparaît comme une troisième voie possible, entre la propriété privée, marquée par la gestion individuelle et la transmission du capital et les HLM, qui apportent une garantie de maintien dans les lieux et des prix les plus bas puisque bénéficiant de financements bonifiés par l’Etat. Leur développement repose sur la constitution de groupes d’habitants, prêts à s’engager dans une coopération visant à une définition partagée des besoins, à la construction d’ensembles qui peuvent être importants puis à leur gestion. Elle doit aussi, selon les cas, permettre aux coopérateurs de profiter de financements adaptés (taux, durée, garanties) pour que le loyer payé soit supportable, dans la durée, en fonction de leurs revenus. La situation en Suisse, et plus particulièrement à Genève, est marquée par une articulation efficace entre différentes échelles d’intervention, Confédération, canton, ville. Elles apportent des réponses concrètes à la question foncière, tout en consolidant les plans de financement. La question de la relation entre maitrise d’ouvrage collective et maitrise d’œuvre reste délicate, et nécessite que soient définies des règles précises et efficaces.

La situation n’est pas la même en France, où les politiques publiques en faveur du logement, n’ont pas prévu de coordination des interventions en faveur de l’habitat coopératif. La loi ALUR de 2014 a défini deux formes juridiques pour encadrer les projets d’habitat coopératif : la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion. Au contraire de Genève, les collectifs doivent trouver par eux-mêmes les moyens nécessaires pour mener à bien ce type de projet. Il s’agit en effet de trouver un organisme qui assure la maîtrise d’ouvrage (conception, montage et suivi du projet), un terrain à prix aussi maîtrisé que possible (mis à disposition par bail emphytéotique par exemple), un portage financier adapté pendant la durée de la construction (prêt relais) et surtout un montage financier et de garanties, une fois le bâtiment réalisé, qui assurent la pérennité de l’opération sur une longue durée et maintiennent un loyer modéré. Cela explique certainement le faible développement de ce type d’habitat, malgré le développement d’opérations ponctuelles, dans des communes qui mettent en place des dispositifs expérimentaux .